大阪地方裁判所 昭和６２年（ワ）４７９号 判決 1988年3月25日
原告
若松静子
右訴訟代理人弁護士
平井満
被告
三陽商事株式会社
右代表者代表取締役
森口茂雄
被告
千川政夫
被告両名訴訟代理人弁護士
松尾利雄
被告
橋本三朗
主文
一 被告らは、各自原告に対し、金二六五万円およびこれに対する昭和六二年二月二六日から支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。
二 訴訟費用は、被告らの負担とする。
三 この判決は、仮に執行することができる。
事実
一 当事者の求めた裁判
1 原告
主文と同旨。
2 被告ら
(一) 原告の請求を棄却する。
(二) 訴訟費用は、原告の負担とする。
二 原告の請求原因
1 被告三陽商事株式会社（以下、「被告会社」という。）は、不動産の売買および仲介等を業とする株式会社である。そして、被告橋本三朗（以下、「被告橋本」という。）は、被告会社の元代表取締役であり、被告千川政夫（以下、「被告千川」という。）は、被告会社の従業員で、取引主任者である。
2(一) 被告会社の従業員は、昭和五五年一二月二日頃原告方を訪れ、原告に対し、「銀行預金よりすごい利子のよい土地がある。」、「石油備蓄基地やコンビナートができる。田中首相も購入している。」、「損しないし、三年で売れる。」などと申向けて別紙物件目録一記載の土地（以下、「一土地」という。）の購入を勧めた。その結果原告は、同日被告会社との間で売買代金一二五万円で一土地の売買契約を締結し、同日一〇〇万円を支払い、残金二五万円は昭和五六年一月以降毎月一万円宛二五回の分割で支払つた。
(二) 被告会社の従業員は、昭和五五年一二月二五日頃再び原告方を訪れ、原告に対し、「転売するにはもう一つ買つておくのが有利である。」、「貯金していてもだめだ。土地はあがる。」などと申向けて別紙物件目録二記載の土地（以下、「二土地」という。）の購入を勧めた。その結果原告は、同日被告会社との間で売買代金一二五万円（但し、値引の結果原告の支払金額は一〇〇万円とされた。）で二土地の売買契約を締結し、同日八〇万円を支払い、残金二〇万円は昭和五六年一月以降毎月五〇〇〇円宛二四回およびその後毎月一万円宛八回の各分割で支払つた。
(三) 原告は、三年で転売してやるとの被告会社の約束に基づき、昭和五八年一二月二〇日頃被告会社に対し、一土地および二土地を転売してくれるよう申入れたところ、被告会社の従業員はこれに応じず、かえつて原告に対し、「二件売つてやるから、もう一件買つてくれ。一緒に売るから。」などと申向けて別紙物件目録三記載の土地（以下、「三土地」という。）の購入を勧めた。その結果原告は、同日被告会社との間で売買代金四〇万円で三土地の売買契約を締結し、同日二〇万円を支払い、残金二〇万円は昭和五九年一月以降毎月一万円宛一〇回に同年七月、一二月にはさらに各五万円宛付加し、分割で支払つた。
3(一) 前記のとおり、被告会社の従業員は、一土地ないし三土地（以下、「本件各土地」という。）が実際には、値上りの見通しや転売の見込がないにもかかわらず、これがあるかのように虚偽の内容を申向け、原告を欺罔し、本件各土地を売付けたから、右従業員の行為は不法行為を構成する。
右従業員の不法行為は、被告会社の業務の執行につきなされたものであるから、被告会社は、原告に対して不法行為責任を負う。
(二) 被告橋本は、被告会社の代表取締役として、従業員の右不法行為を指示したから、原告に対して不法行為責任を負う。
(三) 被告千川は、被告会社の従業員であるとともに、取引主任者として、本件各土地の売買契約に関与したから、原告に対して不法行為責任を負う。
4 原告は、被告らの不法行為により、本件各土地を売買代金二六五万円で購入させられたが、同土地は、実質的に無価値であるから、原告は、右代金に相当する二六五万円の損害を受けた。
5 よつて、原告は、被告らに対し、不法行為に基づき各自二六五万円およびこれに対する不法行為の日の後である昭和六二年二月二六日から支払済みまで民法所定年五分の割合による遅延損害金の支払を求める。
二 請求原因に対する被告の認否および主張
1 請求原因1は認める。
2(一) 同2（一）のうち、被告会社の従業員が昭和五五年一二月二日頃に原告方を訪れ、原告に対し、「銀行預金より利子のよい土地がある。」、「石油備蓄基地やコンビナートができる。」と述べたこと、原告と被告会社との間で一土地の売買契約が成立し、被告会社が原告から売買代金一二五万円を受領したことは認め、その余は否認する。
(二) 同（二）のうち、被告会社の従業員が昭和五五年一二月二五日頃に原告方を訪れたことおよび原告と被告会社との間で二土地の売買契約が成立し、被告会社が原告から売買代金一〇〇万円を受領したことは認め、その余は否認する。
(三) 同（三）のうち、昭和五八年一二月二〇日頃に原告と被告会社との間で三土地の売買契約が成立し、被告会社が原告から売買代金四〇万円を受領したことは認め、その余は否認する。
3 同3は争う。
4 同4のうち、原告が二六五万円で本件土地を購入したことは認め、その余は争う。
5 被告会社は、昭和五七年七月二一日に設立され、宅地の造成、販売および仲介等を業務とし、主にむつ小川原開発地域内の吹越、ガス平、太田平等の各地区の山林を造成開発して一筆約五〇ないし一〇〇坪の土地に区画し、原告を始め、多数の顧客に分筆、販売している会社である。被告会社の販売形態は訪問販売であるが、従業員は、販売に当たり、むつ小川原開発に関する資料を持参して顧客に説明するほか、販売後は、購入者を現地に案内して説明会を開いている。
ところで、むつ小川原開発は、青森県下の六ケ所村等一六市町村の地域を対象とし、六ケ所村から三沢市に至る臨海地に大規模工業基地、国家石油備蓄基地および新市街地等を建設して基幹工業を導入する地域総合開発であるが、本件各土地は、右開発区域内に所在し、国家石油備蓄基地や新市街地にも近く、地価の上昇が期待できた。そこで、被告会社の従業員は、原告に対する勧誘の際、本件各土地は、近くに石油備蓄基地やコンビナートが建設され、銀行預金よりも収益のあがる土地である旨説明した。
三 被告らの抗弁
1 原告が被告らの不法行為を知つたのは、遅くとも被告会社との最後の取引である三土地購入の時点であると解すべきところ、原告の本件訴えは、右取引から三年以上経過して提起されたものである。
被告らは、消滅時効を援用する。
2 仮に、被告らが損害賠償義務を負うとしても、原告は、本件各土地の所有権を取得しており、同土地の価格は一平方メートル当たり四〇〇円を下回るものではないから、右価格は損害額から控除されるべきである。
四 抗弁に対する原告の認否および反論
1 抗弁1前段は争う。原告は、昭和六一年一二月初め、被告会社に関するテレビの報道を見て直ちに被告会社および被告千川に連絡し、被告千川の応答および被告会社が引払われていたことにより、始めて被告らの不法行為を認識した。したがつて、原告が被告らの不法行為を知つたのは、昭和六一年一二月であるから、消滅時効は成立しない。
2 同2は争う。本件各土地は、投資用として購入したものであるから、転売見込がない以上無価値と解すべきである。したがつて、本件で損益相殺をする余地はない。
五 証拠<省略>
理由
一請求原因1および原告と被告会社が本件各土地につき売買契約を締結し、原告が被告会社に売買代金二六五万円を支払つたことは、当事者間に争いがない。
二<証拠>を総合すると、次の事実が認められ、この認定を覆すに足りる証拠はない。
1 被告会社は、株式会社東洋開発センターの商号で昭和五二年に設立され、昭和五五年一月二三日に現在の商号に変更された。被告会社の主な営業は、青森県むつ小川原開発地域周辺の土地の販売であり、その販売形態は、販売担当者が各戸を訪問説明したうえで、顧客と売買契約を締結するいわゆる訪問販売である。
なお、被告会社は、昭和六一年一〇月一〇日に本社を大阪市都島区東野田町二丁目三番二四号から肩書住所地に移転している。
2 むつ小川原開発は、六ケ所村等一六市町村の地域を対象とし、六ケ所村から三沢市に至る臨海部約五二八〇ヘクタールに大規模工業団地を建設して石油基幹産業の導入を進め、その開発効果が地域全般に波及することを期待して、青森県が主体となつて行つている地域総合開発である。右開発事業の一環として、昭和五四年一〇月には六ケ所村に国家石油備蓄基地の立地が決定し、現在少なくとも二九基の貯蔵タンクが建設され、石油が備蓄されているほか、重要港湾であるむつ小川原港も、昭和六三年を供用開始の目標として工事が進められている。そして、居住地区としては、六ケ所村内にA住区（一一六ヘクタール）、B住区（七四ヘクタール）と呼称する新市街地の建設が進められている。
しかしながら、本件各土地の所在する東北町ガス平地区は、右開発区域に含まれておらず、また、右開発自体も、計画決定後のエネルギー構造の変化等により、必ずしも順調には進捗しておらず、右事業以外の新事業は具体化しておらず、住宅地区についても、現時点では、右新市街地以外に建設される予定はない。
3(一) 被告会社の従業員は、昭和五五年一二月二日に原告方を訪れ、原告に対し、「銀行預金よりすごい利子のよい土地がある。」、「三年で売れる。遅くとも、昭和六〇年には被告会社が転売する。」、「コンビナートができる。」、「田中首相も購入している。」などと申向けて土地の購入を勧誘した。そして、右従業員の連絡によつて途中から原告方を訪れた被告千川も、「自分も儲けて、今は大きい家に住んでいる。」などと申向けて、同じく土地の購入を勧誘した。
そこで、原告は、これらの話を聞いてこれに応じることとし、同日被告会社との間で一土地を代金一二五万円（坪当たり二万五〇〇〇円）で購入する契約を締結し、同日中に現金で一〇〇万円を支払い、残金は昭和五六年一月末日以降毎月一万円宛二五回の分割で支払つた（被告会社の従業員が昭和五五年一二月二日頃に原告方を訪れ、原告に対し、銀行預金より利子のよい土地があることおよび石油備蓄基地やコンビナートができることを申述べたことならびに原告と被告会社との間で一土地の売買契約が成立し、原告が被告会社に売買代金一二五万円を支払つたことは、いずれも当事者間に争いがない。）。
(二) 被告会社の従業員は、昭和五五年一二月二五日に原告方を訪れ、原告に対し、「貯金しててもだめになる。」、「土地は必ずあがる。」、「もう一つ買つておく方が転売の時有利である。」などと申向けてさらに土地の購入を勧誘した。そこで、原告はこれらの話を信用してこれに応じることとし、同日被告会社との間で二土地を一〇〇万円（坪当たり二万五〇〇〇円で、二五万円値引）で購入する契約を締結し、同日中に現金で八〇万円を支払い、残金は昭和五六年一月以降毎月五〇〇〇円宛二四回およびその後毎月一万円宛八回の各分割で支払つた（被告会社の従業員が昭和五五年一二月二五日頃に原告方を訪れたことおよび原告と被告会社との間で二土地の売買契約が成立し、原告が被告会社に売買代金一〇〇万円を支払つたことは、いずれも当事者間に争いがない。）。
(三) 原告は、一土地および二土地を購入して三年が経過した昭和五八年一二月に被告会社に対し、約束どおり右土地を転売するよう申入れたところ、被告会社はこれに応じず、かえつて、従業員が同月二〇日に原告方を訪れ、「一土地および二土地を売つてやるから、まとめて売るためにもう一件買つてくれ。」などと申向けてさらに土地の購入を勧誘した。そこで、原告は、一土地および二土地を転売するのに必要であるならやむをえないと考えてこれに応じることとし、同日被告会社との間で三土地を四〇万円（坪当たり約一万六六六七円）で購入する契約を締結し、同日中に現金で二〇万円を支払い、残金は昭和五九年一月以降毎月一万円宛一〇回に同年七月、一二月にはさらに各五万円宛を付加した分割で支払つた（被告会社の従業員が昭和五八年一二月二〇日頃に原告方を訪れたことおよび原告と被告会社との間で三土地の売買契約が成立し、原告が被告会社に売買代金四〇万円を支払つたことは、いずれも当事者間に争いがない。）。
(四) 被告千川は、前記のとおり、一土地の売買につき原告を勧誘したほか、取引主任者として、本件各土地の売買契約すべてに関与し、宅地建物取引業法三五条所定の説明書を原告に交付している。そして、被告橋本は、右の各契約当時の被告会社の代表取締役である。
(五) 原告は、三土地の購入後被告会社に対し、本件各土地を転売してくれるよう何度も要求したが、被告会社は、そのつど口実を設けてこれに応じなかつた。
(六) 原告は、昭和六一年一二月初旬頃、テレビ報道により、山林、原野の売買をめぐる被告会社と購入者間の紛争が社会的に問題となつていることを覚知したので、直ちに被告会社および被告千川に連絡した。しかし、被告千川は、どうにもならない旨返答し、被告会社は、すでに本社を前記のとおり、青森市に移転していた。
4 本件各土地が所在する東北町ガス平地区は、山林、原野で農業、林業、放牧が主たる産業であるが、生産性は低く、東北町の中でも最も地価の低い地域である。本件各土地は、地目、現況とも山林であり、昭和六二年度の固定資産評価額は、一土地および二土地が一五七五円、三土地が七八三円で、いずれも一平方メートル当たり一〇円にも満たない。
三右認定事実に基づいて被告らの不法行為責任について判断する。
1 前記のとおり、被告会社の従業員は、本件各土地がほとんど無価値で具体的な地価の上昇も予期できず、したがつて、転売の見込もないにもかかわらず、将来確実に地価が高騰し、転売も容易な土地である旨申向けて原告に購入を勧誘し、その旨誤信させた原告に被告会社との売買契約を締結させたものであるから、右従業員の勧誘行為は、社会通念上土地の訪問販売における勧誘行為として社会的に許容できる範囲を超え、全体として不法行為を構成するものというべきである。
右従業員の行為は、被告会社の業務の執行につきなされたものであることが明らかであるから、被告会社は、原告に対して不法行為責任を負う。
2 右認定事実に照らすと、被告会社は、その営業自体も違法と評価せざるをえないところ、被告橋本は、本件各土地の売買当時被告会社の代表取締役として、右違法な営業活動全般を指揮監督していたのであるから、原告に対して不法行為責任を負う。
3 被告千川は、取引主任者として本件各土地の状況を認識し、購入者の利益を擁護すべき立場にあつたにもかかわらず。被告会社の従業員による違法な勧誘に加担して原告に一土地の購入を勧誘したばかりか、本件各土地の説明書を作成し、原告に交付するなど、本件各土地の売買契約に深く関つていたから、原告に対して不法行為責任を負う。
4 したがつて、被告らは、いずれも原告に対して不法行為責任を負うものである。
四そこで、抗弁について判断する。
1 被告らは、抗弁1のとおり、消滅時効を主張するところ、本件訴えが提起されたのが昭和六二年一月二一日であることは、記録上明らかであるから、右提訴は、最終取引である三土地の売買契約から三年以上を経過していることが認められる。
しかしながら、本件全証拠によつても、原告が右提訴の三年前までに被告らの不法行為を認識していたことを認めるに足りる証拠はなく、かえつて、前記二3（六）の認定事実に照らすと、原告が被告らの不法行為を知つたのは、昭和六一年一二月であると認めるべきであり、これによると、右提訴までに三年を経過していないことは明らかである。
したがつて、抗弁1は採用できない。
2 また、被告らは、抗弁2のとおり損益相殺を主張し、<証拠>によると、昭和五九年から昭和六一年にかけて東北町または六ケ所村で一平方メートル当たり三〇〇円ないし四〇〇円で山林、原野が取引されたことがうかがえる。
しかしながら、右各証拠によると、右取引の対象となつた土地は、四五四〇ないし九九二三平方メートルの一団の土地であり、その規模に基づく利用価値において、すでに本件各土地と価格形成要因を異にするうえ、本件全証拠によつても、これらの土地の形状、本件各土地との距離、公法上の規制の有無、その他特殊な価格形成要因の有無は明らかではないから、これらの売買例に依拠して本件各土地の価格を決定することはできない。そして、他に本件各土地の価格が一平方メートル当たり四〇〇円を下回るものでないことを認めるに足りる証拠はない。
かえつて、前記認定事実に照らすと、本件各土地は、計算上多少の価値が認められたとしても、現実には利用可能性ないし換金性はなく、無価値と評価すべきである。
したがつて、抗弁2は採用できない。
五前記のとおり、原告は、被告会社の従業員の欺罔により、実際には無価値である本件各土地を代金合計二六五万円で買受けたのであるから、原告の損害は、右代金相当額の二六五万円である。
六以上のとおり、不法行為に基づき被告らに対して各自右損害額である二六五万円およびこれに対する不法行為の日の後である昭和六二年二月二六日から支払済みまで民法所定年五分の割合による遅延損害金の支払を求める原告の本件請求は、いずれも理由があるから認容することとし、訴訟費用の負担につき民事訴訟法八九条、九三条一項本文、仮執行の宣言につき同法一九六条一項にそれぞれ従い、主文のとおり判決する。
（裁判官田中敦）
別紙物件目録
一 青森県上北郡東北町字ガス平一一二〇番七七
山林 一六五平方メートル
二 青森県上北郡東北町字ガス平一一二〇番一一四
山林 一六五平メートル
三 青森県上北郡東北町字ガス平一二六三番一七
山林 八二平方メートル